À Saint-Malo, la question n’est plus « ai-je le droit de louer sur une plateforme ? », mais « vais-je obtenir une autorisation, pour combien de temps, et mon projet tient-il si je ne l’obtiens pas ? ». La ville applique depuis 2020 l’un des régimes les plus encadrés de France : autorisation préalable, quotas par secteur, une seule autorisation par propriétaire, durée limitée à trois ans. Pour un propriétaire comme pour un acheteur, ces règles changent profondément la manière d’évaluer un logement.
Cet article suit l’ordre dans lequel un lecteur doit se poser les questions : d’abord le statut du logement, ensuite l’autorisation et les quotas, puis les obligations nationales qui s’y ajoutent, et enfin ce que tout cela implique pour un projet d’achat. La fiscalité vient en dernier, parce qu’elle ne doit jamais décider à la place du marché.
Les règles présentées ici sont celles publiées par la Ville de Saint-Malo et par l’administration à la date de rédaction (septembre 2026). Le règlement malouin a déjà été révisé plusieurs fois depuis 2019 : avant toute décision d’achat ou de mise en location, vérifiez la version en vigueur auprès du service changement d’usage de la mairie.
Première question : le logement est-il votre résidence principale ?
Tout le dispositif malouin repose sur une distinction simple. Si vous louez ponctuellement votre résidence principale, c’est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, vous n’avez pas besoin d’autorisation de changement d’usage tant que la location reste sous le plafond légal de 120 nuitées par an. Vous devez en revanche déclarer le logement et obtenir un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur toutes vos annonces. À Saint-Malo, cette démarche s’effectue auprès du service taxe de séjour de Saint-Malo Agglomération.
Au-delà de 120 nuitées, ou dès qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un logement acheté pour être loué, la location en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d’usage. C’est là que les quotas entrent en jeu.
Depuis la loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », les communes peuvent abaisser ce plafond de 120 à 90 jours par délibération. À la date de rédaction, nous n’avons pas identifié de délibération malouine en ce sens, mais ce point doit être vérifié avant de bâtir un calendrier de location sur la base de 120 nuits.
La notion de résidence principale est contrôlable. La déclaration indique si le logement est votre résidence principale, et l’administration peut demander des justificatifs, comme un avis d’imposition établi à cette adresse. Déclarer comme résidence principale un logement qui ne l’est pas expose à des sanctions : ce n’est pas un moyen de contourner les quotas.
Résidence secondaire ou investissement : l’autorisation temporaire de changement d’usage
Saint-Malo a mis en place, par une délibération du 20 juin 2019 entrée en vigueur le 1er janvier 2020, un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Concrètement, transformer un logement en meublé de tourisme revient à changer son usage (d’habitation vers hébergement touristique), et ce changement doit être autorisé par la commune.
Trois caractéristiques de cette autorisation comptent plus que toutes les autres pour un propriétaire.
Elle est temporaire. L’autorisation est accordée pour trois ans. Pour la renouveler, il faut déposer une nouvelle demande au plus tôt quatre mois et au plus tard deux mois avant son expiration. Manquer cette fenêtre, c’est risquer de perdre sa place dans un secteur où le quota est déjà atteint.
Elle est personnelle. La Ville la présente comme délivrée à titre personnel et incessible. Elle est attachée au propriétaire qui l’a obtenue, pas au logement. Si vous achetez un appartement exploité en location saisonnière, l’autorisation du vendeur ne vous est pas transmise : vous devrez faire votre propre demande, dans les conditions de quota du moment.
Elle est conditionnée à la performance énergétique. Depuis la loi Le Meur, toute demande de changement d’usage pour un meublé de tourisme en métropole doit être accompagnée d’un DPE classé entre A et E. À partir de 2034, le seuil passera à A–D, et la commune pourra demander le DPE des meublés de tourisme déjà existants.
Si vous êtes déjà autorisé, notez dans votre agenda la date d’expiration de votre autorisation et la fenêtre de renouvellement (entre quatre et deux mois avant). C’est la décision administrative la plus importante de votre exploitation, et elle revient tous les trois ans.
Les quotas par secteur : comment ils fonctionnent
Le cœur du dispositif malouin est un plafond géographique. La commune est découpée en quatre secteurs, définis à partir des quartiers IRIS de l’INSEE selon l’intensité des locations touristiques observée. Pour chaque secteur, le règlement fixe un pourcentage maximal de logements pouvant être autorisés simultanément en meublé de tourisme, converti en nombre maximal d’autorisations. Une demande n’est accordée que si le quota du secteur où se trouve le logement n’est pas atteint.
| Secteur | Périmètre | Part maximale du parc | Autorisations maximum |
|---|---|---|---|
| A | Intra-muros | 12,5 % | 370 |
| B | Secteur littoral : Paramé Centre-Rochebonne, Sillon-Courtoisville, Rothéneuf-Le Pont, Saint-Servan Ouest et Nord (deux sous-secteurs) | 7,5 % | 920 |
| C | Secteur intermédiaire (voir carte officielle) | 3 % | 360 |
| D | Reste des secteurs urbains et ruraux de la commune | 1 % | 110 |
Source : Ville de Saint-Malo, règlement municipal de changement d’usage. Les pourcentages sont calculés sur le nombre de logements recensés par l’INSEE dans chaque secteur. Seule la carte publiée par la Ville fait foi pour savoir dans quel secteur se trouve une adresse précise.
Ce tableau appelle deux lectures. La première est arithmétique : l’intra-muros accepte proportionnellement le plus de meublés de tourisme, mais c’est aussi le secteur où la demande est la plus forte, et plusieurs sources font état d’un quota atteint depuis longtemps. La seconde est stratégique : les secteurs C et D, qui couvrent une large part de la ville, sont volontairement très fermés. La commune y protège l’usage résidentiel, et il serait imprudent d’y acheter un logement en comptant sur une autorisation.
Le règlement ne publie pas en temps réel le nombre de places disponibles. Avant de signer quoi que ce soit, la seule information fiable est celle obtenue auprès du service changement d’usage de la mairie : état du quota dans le secteur concerné, existence d’une liste d’attente, délais constatés.
Une annonce qui présente un logement comme « idéal location saisonnière » ou affiche un rendement calculé en courte durée ne vous dit rien sur votre capacité à obtenir une autorisation. Dans les secteurs saturés, ce discours commercial peut même servir à justifier un prix que le logement ne vaut pas en location classique.
Une seule autorisation par propriétaire : ce que la révision d’avril 2025 a changé
Saint-Malo limite le nombre d’autorisations à une seule par propriétaire pour l’ensemble des biens qu’il détient dans la commune. Un propriétaire de plusieurs logements ne peut donc exploiter qu’un seul meublé de tourisme soumis à autorisation, et, s’il bénéficiait auparavant de plusieurs autorisations, il ne peut en renouveler qu’une.
La règle a évolué sur un point important. Dans ses versions de 2021 et 2022, le règlement réservait l’autorisation aux personnes physiques et excluait les sociétés, y compris les SCI familiales. Le conseil municipal du 23 avril 2025 a adopté un règlement modifié. Selon la présentation qu’en fait la Ville, les propriétaires personnes physiques ou morales (SCI, SARL, SAS…) peuvent désormais bénéficier d’une autorisation, toujours dans la limite d’une seule par propriétaire.
Côté personnes physiques, le règlement précise qui est considéré comme propriétaire : le plein propriétaire, l’usufruitier, ou une indivision. Une indivision est traitée comme un seul propriétaire, même si elle réunit plusieurs personnes, et la demande suppose l’accord de tous les indivisaires.
De nombreux articles en ligne indiquent encore que les SCI sont exclues à Saint-Malo, ce qui correspondait au règlement antérieur à avril 2025. Si vous envisagez d’acheter ou de louer via une société, ne vous fiez ni à ces articles ni à celui-ci : faites confirmer par écrit par le service changement d’usage les conditions applicables à votre structure.
Un dispositif validé par le juge administratif
Le règlement malouin a été contesté par des propriétaires et des sociétés. Par deux jugements du 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a rejeté les recours visant les délibérations de 2021 et 2022, en considérant que les restrictions répondaient à un objectif légitime de protection de l’offre de logements pour les résidents permanents.
Pour un porteur de projet, la conséquence pratique est claire : il n’est pas raisonnable d’acheter en pariant sur un assouplissement ou une annulation des quotas. Le dispositif dispose d’un appui juridique solide, et la loi Le Meur a au contraire renforcé les outils à la disposition des communes.
Les obligations nationales qui s’ajoutent aux règles malouines
Les règles locales ne remplacent pas le cadre national ; elles s’y ajoutent. Plusieurs obligations concernent tout loueur de meublé de tourisme à Saint-Malo.
Le numéro d’enregistrement et les annonces
Chaque meublé de tourisme doit être déclaré et recevoir un numéro d’enregistrement de treize caractères. Ce numéro doit apparaître sur toutes les annonces, y compris sur les plateformes, avec la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel » selon votre statut. Les plateformes et intermédiaires doivent vous demander une attestation sur l’honneur confirmant que les démarches ont été faites. Depuis le 20 mai 2026, le règlement européen 2024/1028 organise en outre la transmission de données par les plateformes aux autorités, ce qui facilite le croisement entre annonces, numéros d’enregistrement et autorisations.
La copropriété
Dans un immeuble en copropriété, les règles de l’immeuble peuvent fermer la porte avant même la mairie. Si le règlement de copropriété a été établi à partir du 21 novembre 2024, il doit indiquer si les meublés de tourisme sont autorisés ou non. S’il est antérieur et comporte une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, l’activité est interdite. Enfin, lorsque le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme. Si vous exploitez un meublé de tourisme en copropriété, vous devez communiquer votre numéro d’enregistrement au syndic.
À Saint-Malo, où une grande partie du parc touristique se situe dans des immeubles collectifs, cette vérification est aussi importante que celle du quota. Lisez le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant de faire une offre.
La taxe de séjour et les sanctions
La taxe de séjour doit être collectée auprès des clients et reversée à la collectivité, ou collectée directement par la plateforme lorsqu’elle sert d’intermédiaire de paiement. Côté sanctions, louer sans autorisation de changement d’usage expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local, avec possibilité de remise en état et d’astreinte ; ne pas déclarer le meublé expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. La Ville précise par ailleurs qu’une autorisation obtenue par fraude est retirée sans condition de délai.
Meublé de tourisme en copropriété : ce que votre règlement autorise vraiment
Ce que ces règles changent pour un projet d’achat à Saint-Malo
Le principal effet du dispositif malouin n’est pas administratif, il est économique. Dans une ville où l’autorisation est contingentée, personnelle et limitée à trois ans, le rendement en location courte durée n’est plus une caractéristique du logement. C’est une hypothèse, qui dépend de votre situation, du secteur, de l’état du quota et de décisions futures de la commune.
La méthode que nous recommandons consiste donc à évaluer chaque projet d’abord comme un logement ordinaire. Quel loyer ce bien obtiendrait-il en location à l’année, en meublé classique ou en bail mobilité ? Quel prix un acheteur paierait-il pour y vivre ? Si le projet reste cohérent dans ce scénario, l’éventuelle autorisation de meublé de tourisme devient un bonus. S’il ne tient qu’avec elle, le prix payé intègre un droit que vous n’achetez pas.
La situation diffère selon les quartiers. Dans l’intra-muros, la demande touristique est considérable, mais la demande résidentielle permanente existe aussi, portée par la rareté et l’attrait patrimonial : un appartement bien acheté y conserve une vraie liquidité à la revente, à condition que son prix ne repose pas sur des revenus saisonniers. Dans le secteur littoral de Paramé, Rochebonne ou Saint-Servan, le quota est plus large en nombre, ce qui rend une autorisation plus envisageable sans la garantir. Dans les secteurs les plus résidentiels, un achat pensé pour la location touristique n’a guère de sens : la stratégie doit partir de la demande de logement à l’année.
Il faut enfin garder en tête que Saint-Malo n’est pas isolée. Les communes voisines de la Côte d’Émeraude, à commencer par Dinard, ont leurs propres règles, qui peuvent évoluer. Déplacer un projet de l’autre côté de la Rance pour échapper aux quotas malouins suppose de refaire toute l’analyse, pas seulement de changer d’adresse.
À Saint-Malo, l’autorisation de meublé de tourisme n’est pas une composante du bien : c’est un droit personnel, temporaire et contingenté. Un prix d’achat qui ne se justifie qu’avec des revenus saisonniers est un prix trop élevé. Nous conseillons de n’acheter un logement malouin que si l’opération reste défendable en location à l’année ou en résidence secondaire, sans autorisation.
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Si le quota est atteint : les alternatives réalistes
Un refus lié au quota ne signifie pas que le logement ne peut pas être loué. Il signifie qu’il ne peut pas être loué comme meublé de tourisme à une clientèle de passage. D’autres formes de location restent possibles sans autorisation de changement d’usage, parce que l’occupant y établit sa résidence : la location nue ou meublée à l’année, ou le bail mobilité, destiné notamment aux personnes en formation, en mission temporaire ou en mutation.
Ces solutions rapportent en général moins par nuit qu’une location touristique, mais elles demandent beaucoup moins de gestion, sont moins exposées à la saisonnalité littorale et ne dépendent d’aucune autorisation renouvelable. Pour un propriétaire qui ne vit pas sur place, cet écart de gestion et de risque doit être chiffré honnêtement, et pas seulement l’écart de loyer.
Avant d’acheter, faites estimer le loyer à l’année du logement par un professionnel local de la gestion locative. C’est ce chiffre, et non le chiffre d’affaires saisonnier espéré, qui doit servir de base à votre plan de financement.
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Et la fiscalité ?
La fiscalité vient en dernier, parce qu’elle ne doit jamais rendre intéressant un projet qui ne l’est pas. Elle a toutefois été fortement durcie pour les meublés de tourisme. Pour les revenus perçus en 2025, le régime micro-BIC s’applique aux meublés de tourisme non classés jusqu’à 15 000 € de chiffre d’affaires, avec un abattement forfaitaire de 30 %, et aux meublés classés jusqu’à 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Au-delà, le régime réel s’impose. Les seuils applicables aux revenus 2026 ont été fixés par la loi de finances pour 2026 et doivent être vérifiés au moment de votre déclaration.
Le classement en meublé de tourisme (de une à cinq étoiles, par un organisme accrédité) améliore le traitement fiscal en micro-BIC et évite l’application d’une taxe de séjour majorée. C’est une démarche utile pour un meublé déjà autorisé. Ce n’est pas une raison d’acheter.
Fiscalité des meublés de tourisme depuis la loi Le Meur : micro-BIC, régime réel et classement
Avant de signer : les vérifications indispensables
Avant toute offre sur un logement destiné, même en partie, à la location touristique à Saint-Malo, cinq vérifications permettent d’éviter l’essentiel des mauvaises surprises. Identifiez d’abord le secteur exact de l’adresse sur la carte officielle de la Ville, puis interrogez le service changement d’usage sur l’état du quota et d’une éventuelle liste d’attente. Lisez ensuite le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents pour savoir si l’activité est permise dans l’immeuble. Contrôlez le DPE, qui doit être compris entre A et E pour obtenir une autorisation, en gardant en tête le seuil A–D prévu en 2034. Enfin, bâtissez votre plan de financement sur un loyer à l’année et vérifiez que l’opération reste cohérente sans autorisation.
Conclusion
Saint-Malo n’interdit pas les meublés de tourisme : elle les rationne. Pour un propriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an, les règles restent simples. Pour un investisseur ou un acheteur de résidence secondaire, elles imposent un changement de méthode : raisonner d’abord en logement, ensuite seulement en location touristique, et considérer l’autorisation comme une possibilité, jamais comme un acquis.
Si votre projet dépend d’une autorisation, d’une copropriété dont le règlement est ambigu ou d’un plan de financement serré, un regard extérieur avant de signer peut vous éviter une erreur coûteuse. Mon Immobilier Breton peut vous recontacter gratuitement pour en discuter, puis vous orienter vers des professionnels locaux sélectionnés selon notre charte.